一年前，张家鹏离开了服务10年的公司戴德梁行，与老同事共同组建了新公司RET睿意德，用他10年的从业经验和专业专注的职业精神，继续更好的服务于这个行业。 在过去的一年里，睿意德完成了在中国的第一轮战略布局，在国际资本的支持下，已经在全国设立6家分公司，汇聚逾300名商业地产专才，成为中国最大商业地产服务商。 8月2日，睿意德成立一周年之际，执行董事张家鹏比喻道：“五大行是百货公司，而睿意德是专卖店。消费者可以去专卖店，也可去百货公司，但睿意德是在商业地产服务行业中最大的专卖店，因有足够多的专才、分公司网络，能为客户提供更多挑选机会。” 对于中途创业，张家鹏感触颇深：“任何行业的发展都是由单独服务向全面服务扩展，再延伸至深度、垂直的服务。睿意德的创建正是看到了这样的机会，一个是商业地产规模再不断扩张，再一个是地产服务越来越趋于细分化。” 另外，张家鹏还分享了睿意德对于商业地产行业发展趋势的预测。 一、城市多中心发展，副中心商圈蓬勃发展，商业供应外围化。 过去的商业都是集中在城市中心商圈发展，租金亦最高；随着土地、交通、停车、拆迁等因素制约，商业升级缓慢亦难以承载大型商业。 多中心的城市发展格局，区域商业中心受到重视，更具综合优势，将拉平与传统城市核心商圈的地位与租金差距。 二、城市中心新供应土地减少，高容积率指标，新兴商业街铺减少。 如今，由于街铺的风险最小、可行性最高，最被投资者看重，但由于城市中心新的土地供应量逐年减少，导致这种需求被抑制，大量投资需求被挤到城市外围。因此，一些投资商看到了郊区的商机，由于需求量大，这种投资非常可行。 三、商圈主题化发展趋势明显。 消费需求的强劲增长，使得大批机构和资金扎堆商业地产，开发购物中心打造各式商圈。在这股潮流下，购物中心在中国一线城市的发展渐趋饱和。 同质化危机加剧了竞争，购物中心纷纷通过布局主题特色来增加自身亮点、吸引客流。除了通过建筑创新、展示方法改变以及增加文化特色和品牌资源以外，部分购物中心开始发展多层次、多主题的功能复合型综合体，满足不同消费者的需求。 四、从一线至三线，商铺租售价格失衡加重。 从一线城市到三线城市，销售的价格和租金的比值越来越悬殊，三年前，鄂尔多斯的均价已经卖到8万元，但是租金却不到2元，如果按静态租金计算，40年的静态租金相当于目前一平米的售价。在国外，商铺只租不售，有利于运营，在国内却无法实现，销售商铺是中国特色市场下的产物。 五、品牌开店渠道继续下沉。 目前很多一线城市的品牌企业，已经开始深入三四线城市，所以说渠道下沉是目前典型的状况。六、奢华品牌快慢两极化发展。 奢侈品品牌资源相对较少，布店数量有限、进驻条件亦于严苛；成都众多高端定位商业项目，同期供应，出现阶段性供需失衡，招商竞争激烈。项目在定位时，应保持理性，不必有过多高端情节、高端未必代表高收入。 未来随着成都市经济的快速发展和消费需求的提高，国际名品逐渐进入发展，之前依托百货、以代理形式经营的品牌较多，未来进驻购物中心独立开店的品牌将呈增加趋势。如地段适宜的项目，在规划时应考量硬件预留调整空间，在满足发展条件时，通过运营阶段逐步调柜实现。 七、郊区购物中心迎来新机会。 购物中心在功能组合方面与百货公司相比有相当的优势，也必将是未来零售商场的发展方向，目前在北京出现的购物中心都是位于市区内的城市型购物中心，而随着市区土地供应的减少以及外来文化的影响，目前有越来越多的开发商开始关注郊区大型购物中心的开发。 八、区域性商业中心渐成主流。 因新竞争者不断加入，使商业地产的市场竞争趋于激烈，原有行业领先企业如万达、华润、中粮等亦加快速度开店或拿地，其中万达计划开出的广场数量超出以往，而华润置地五彩城品牌，主要针对有更大选址空间的区域副中心及二线城市。 随着城市与村镇之间交通不断优化、消费习惯与需求不断改变与提升、政策的利好等因素，均给予地级市商业升级发展带来机遇，亦成为回避竞争较好选择。 九、商铺投资者经历过一轮投资热潮，渐趋理性。 在商铺到处林立的今天，商铺投资热潮已经慢慢退去。如今，有的区商业格局已经形成，有的正在趋于成熟，有的算是四平八稳，有的却走向低落，在一二线城市商铺已经不是处处有商机了。 在央行收缩房贷、政府打击房产投机的背景下使得越来越多的人把目光关注到商铺上来。随着投资商铺的竞争过大，人们投资商铺已经趋于理性，而买商铺赚钱也越来越难。 十、城市规模扩大，拥堵加剧，消费者便利化需求增加。 高速、高效发展的今天，时间变为稀缺资源，交通便利与多事物联动的需求明显，便利化越来越备受重视。 消费者越来越感性，关注细节，注重购物场所的便利到达、停车方便、导视清晰、货品齐全、业态丰富。 十一、消费者由“商品消费”向“场所消费”发展。 消费者的鉴赏力越来越强，买牛仔裤不一定非要买古奇的，所以对买不同的品牌，到不同的店铺，偏好某一种品牌的文化，就成了这些消费者很明晰的取向。消费者不但买奢侈品，还要买二线品牌，甚至有一些快销品牌也是他们的选择，这样就需要有一个大规模的购物中心。 人的消费时间越来越稀缺，需要在一个场所完成所有活动，提升他们的活动效率，年轻一代的需求倍增，他们需要理发、购物、娱乐、用餐等，所以这个时候，消费者选择的不仅是一种商品，而是一个综合性的消费场所。 十二、新消费者更多维度的身份特征，为新业态及主题化奠定基础。 之前消费者的身份很单一，形成了高度一致的需求。现在消费者的身份是发散的，一个消费者可能是一个老师，同时又是一个艺术家，而又可能是一名业余运动员，这就决定了每个商家都有一个足够宽的市场可以细分。 这样的趋势就可以产生一个专业化的商家，比如中国引进一些专业的户外产品，或者中国的商家专门做户外产品，正是有了消费者多维度的身份，才能保证市场的细分和新业态商业的产生。
张家鹏：商业地产规模持续扩张 地产服务细分化
发布日期：2013-12-12 浏览次数：8
核心提示：一年前，张家鹏离开了服务10年的公司戴德梁行，与老同事共同组建了新公司RET睿意德，用他10年的从业经验和专业专注的职业精神，继续更好的服务于这个行业。
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