首创集团董事长刘晓光
金融界网站讯 21世纪商业地产论坛2013年年会12月13日开幕，金融界网站进行图文直播。首创集团董事长刘晓光做演讲。
刘晓光：商业地产还是有点顾虑的，我记得11.11那一天，我在马云的总部，马云讲一段话，他讲商业地产迟早要萎缩。当时因为时间很紧，我也没有探讨，确实是网络的经济有一定的优势，我们是在地下，我们有各个方面的关卡，下面我也讲一些网络的观点。
中国的城镇化正处在一个高速发展的阶段，具体的数不说了，发展得也是很快，我们看到到2025年，中国城市人口有2.3-2.5亿的人进入城镇，这么多的新增的城镇人口，居住、衣食行肯定都需要配套的商业来解决，再加上城镇人口综合体数量这么多。我想这都是新型城市化商业地产的机遇，不能说商业地产完全在萎缩，会死亡。
城镇化和农业现代化先户的协调，促进工业化、信息化、工业化和农业现代化四化的同步发展，这里头来讲都有一个什么样的问题呢？就是着力提高城镇化的质量，让人们的生活更加美好，所以我想我的观点，下一步发展城镇化应该以人为本，我们要探讨出一条新路。这是我想讲的前面一个观点。
考虑到新型城镇化，有几个大的背景，不得不考虑：一个就是人口的集聚度带来的城镇有序扩张，城市聚集，大城市城中城数量增多，使特定的区域的消费度提升，这个要求我们的商业，在集合度，在业态的丰富度，在商业的总量方面必须达到一定的量。
第二在零售业方面，我们这几年电商的发展，这是飞速发展的，那么尤其就像淘宝、京东等等，对零售业的发展，毫无疑问这是一个巨大的挑战，这也给我们的商业业态和我们的城镇化和商业格局提出一些新的要求，那么第三个就是未来几年中，我想城镇化的推进，将拓展城市地缘的边界，你像我们在北京的房山，他现在10万人，卖了将近800万，后来他们人流量和销量都是很大的提升。
所以在未来几年中，城镇化的推进，将拓展城市的地缘边界，对增加潜在的消费者数量，所以说我们城市核心圈必须调节业态的比例，丰富业态和品牌的准备，提升商圈的质量，适量增加特色的补贴商业和中高档次的商业的比例，才能增强商圈的集客能力和商业的辐射能力，保持替代城市商业体系的地位，这样的商业环境要求我们要通盘考虑城市和城镇的商业互助运行方式。能够形成有效的互动和互补，另外在专业的市场方面，城镇化的发展将促进我们的市场。也会产城结合，产业聚集性会进一步融合，商业地产将成为产业链中的重要环节，产生附加的效应，产业和城镇发展过程中形成一种有效的良好的互动，大家肯定要问，在这种新型的城镇化的背景下，面对着人口集聚和收入增长新的商业需求，什么样的商业模式才能够满足这种发展需求。我大概有这么几个方面。首先是商业的社区化、精致化，我们要考虑小容量的、更有针对性的商业设施和商业模式，增加点对点的商业服务机构，力求服务到人，服务到家庭，现在社区中的商业中心，主题的商业、新型商业社区等方面，可能都要探讨城市的商业模式，那么第二个方面就是传统的商业以及电商的融合化，那么传统商业与电商不会是非此即彼的关系，一定是你中有我，我中有你的关系，与电商配套的实体商业，在面对电商的挑战时，应该考虑的不是对立而是合作，把传统商业的体验性与电商结合起来。一荣共荣。
不管是什么样的商业企业，都占到同一个起跑线上，都需要从零开始，不管是坚持既有商业思路业态和体量调整，还是要开创新的商业投资融资方式。谁能够更加适合并推动新型城镇化，谁就可能在新的背景下脱颖而出，寻找到我们的机遇。
三、商业地产的类型的多元化，多样化的产业发展和经营消费的增长，将刺激商业的地产多元化产品的产生，我们不再关注于写字楼及商铺的传统方式，我们通过研究目标市场的产业布局及经济结构和生活习惯，将更准确的定位抢占先机，我们的市场产品以及需求的多元化，将推动良性的市场竞争。优质的企业将在更广阔的市场提高行业的进入门槛和产品的内在标准以及他的运营方式。
四、商业的体验化、服务化、情感化的问题，我们商业为人服务，为人而兴，那么我们不仅要照顾到他们的实际需求，还要照顾到不同层面，不同年龄段的人的情感需求，比如社区的亲切感、互动感的需求来源，我们要让商业不仅仅是商业，还能成为人的生活的感受，当然这个方面我们要实现还很难。
我们看到我们会面临一些亟待解决的问题，按照商业地产的开发流程来看，首当其冲就是土地市场，现在如何通过集体土地的确权，盘活农村的集体土地，促进土地供应和市场调整机制的形式，增加市场中土地流通总量和优质的土地供应量，为房地产行业持续发展夯实基础，仍然是一个很重要的因素。还有伴随着新型城镇化的推进，人口区域的集中，意味着消费的相对分散，为了满足消费需求，出现更为分散的布局作为区域的商业中心和社区的商业中心，这是大家看到比较多的洛杉矶，洛杉矶从天空摔下来成很多半，每一半都有很多轻型的小型的商业中心，都有配比科学的商业中心。我们如何规划和建设和科学引导和管控，避免项目的先天不足。
与此对应的是，在机会面前一拥而上，同质化的竞争加深，项目利润和商业利润的降低使项目投资风险增加，同时大量的商业地产项目入市，为促使部分项目品牌和企业品牌的涌现，项目洗牌和企业的洗牌肯定也是势必难免，但企业整合之后，将留下大批缺乏者运营者管理团队和后续资金投入的项目，这种现象不可避免。
还有与新兴城镇化的基建融资的改革、民间融资的改革等金融改革的推进和配套的政策也需要出台。推动基建类的，有房地产信托、房地产的私募等融资手段的发展，当然我们不得不提出的是人才问题，国内的商业行业以及地产行业，经过几年爆炸式的发展，虽然出现了很多成功的标杆的企业，也在摸索中积累一些经验，但是更多的住宅地产咨询、零售企业转型到了商业企业。人才的匮乏仍然市最突出的问题，如何构建标准，推动正规的系统化的高校教育的职业推进，是目前最需要解决的问题。前面有一个商学院的联盟，我去讲一个，中国的商学院，应该办成真正培养商人的商学院，如果不能培养商人的商学院，那就不叫商学院。
我们的体会很深，特别是在座的新型商业的人，我们最缺的就是商业管理人员，没有人，我们做了很多设施，可能最后结果会失败。
新型城镇化带来的不是简单的商业需求增加和商业升级，而是做大了商业地产行业的蛋糕，扩充了商业地产的内涵和外延，城镇和商业的有机结合，城镇发展推动商业进化，而商业成为城镇发展的必经之路。除了水电气热之外，我们商业就是带动城镇发展的龙头。
新兴城镇化背景下，我们引导商业地产，理性的投资，探索主题的商业、立体多元的可持续的模式，探索实体商业与电商融合的商业模式，探索商业的社区化、精致化、定制化、服务化、情感化和体验化，探索商业地产的人才的培养模式，发展新的商业要素，推动我们的商业地产的持续发展。我想可能是我们商业地产行业的责任，也是政府和社会的责任，商业地产在未来中的有序发展，我们城镇化建设其中，商业地产的合理布局、规划和建设运营，也将推动中国城镇化发展的最关键的最重要的因素之一。
按照马云说的：在路上的死亡，死亡，这个有点太过了。一定是物质形态的商业地产和网络的商业的模型应该是一个互相依存的关系。我们遇到新的问题是什么呢？我们谁也没有见过，中国下一步城镇化的格局，到底是一个什么状态，我们过去的知道大城市、中城市和小城市，将来可能会启动六到八万个小城镇，到底是一种什么样的状态？我们还不熟悉，这个需要我们地产商们，特别是商业地产商们，我们要认真地去研究把握新兴城镇化向商业地产发展的模式，立体发展的格局，中国城镇化发展过程中做好我们的商业业态，能把这一块的红利能够吃到一部分。
